Was ist die Grundsteuer?

Wer ein Grundstück besitzt, muss in Deutschland Grundsteuer an die Stadt oder Gemeinde zahlen. Das gilt sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke. Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für Kommunen. Um die Grundsteuer zu berechnen, sind die folgenden drei Größen wichtig:

• Einheitswert (ab 2025: Grundsteuerwert)
• Steuermesszahl (gesetzlich definiert)
• Hebesatz (wird individuell von der Stadt bzw. Gemeinde festgelegt)

Wichtig: Änderungen bei der Grundsteuer ab 2025

Seit Jahrzehnten haben sich die Einheitswerte in Deutschland nicht verändert, was nach aktueller Rechtsprechung verfassungswidrig ist. Bis Ende 2024 bleibt es bei der bisherigen Bewertung. Ab 2025 kommt die neue Berechnung per Grundsteuerreform 2022 zum Einsatz. Dafür müssen Eigentümer:innen bis Ende Oktober 2022 eine Feststellungserklärung abgeben, anhand derer das Finanzamt den Grundsteuerwert ermittelt. Der Grundsteuerrechner von ImmoScout24 gibt Ihnen eine schnelle Einschätzung der zu erwartenden Grundsteuerzahlungen.

Wer berechnet die Grundsteuer? 

Die Höhe der Grundsteuer wird vom örtlichen Finanzamt berechnet. Dennoch ist es möglich, die eigene Grundsteuer selbst zu berechnen. So wissen Sie, welche jährlichen Grundsteuerkosten in etwa auf Sie zukommen. Beispielsweise ist es vor dem Kauf einer neuen Immobilie wichtig, die Grundsteuer zu berechnen, um sie in die laufenden Nebenkosten einzukalkulieren.

Wie ist die Formel zur Berechnung der Grundsteuer? 

Um die Grundsteuer mithilfe einer Formel zu berechnen, muss zunächst der Einheitswert als Berechnungsgrundlage ermittelt werden.

Diese Berechnung ist komplex und bedarf vieler Rechenschritte. Das Finanzamt selbst führt die Ermittlung des Einheitswertes durch und teilt Eigentümer:innen diesen Wert im sogenannten Einheitswertbescheid mit. Ab 2025 wird dann anstelle des Einheitswertes der Grundsteuerwert als Berechnungsgrundlage herangezogen. 

Was ist der Einheitswert? 

Der Einheitswert dient als Berechnungsgrundlage, mit der das Finanzamt unter anderem die Höhe der Grundsteuer ermittelt. Als Stichtage für die Einheitswertermittlung gilt der 1. Januar 1935 (ostdeutsche Bundesländer) oder der 1. Januar 1964 (westdeutsche Bundesländer). Diese veralteten Grundstückwerte als Rechengröße sind unter anderem der Grund, warum die Grundsteuerreform 2022 auf den Weg gebracht worden ist.

Der Einheitswert wird in der Formel zu Berechnung der Grundsteuer mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl und dem individuellen Hebesatz der Kommune multipliziert. Bis die Grundsteuerreform im Jahr 2025 wirksam wird, gilt also folgende Formel:

Gültig bis Ende 2024: Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz = Höhe der jährlichen Grundsteuer

Mit den Änderungen durch die Grundsteuerreform 2022 ändert sich die Formel zur Ermittlung der Grundsteuer nur minimal:

Wirksam ab 2025: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Höhe der jährlichen Grundsteuer

Wie erfolgt die Berechnung der Grundsteuer? – Beispielrechnungen 

Anhand der folgenden Beispielrechnungen sehen Sie, wie die Grundsteuer letztlich ermittelt wird. Die Höhe der Grundsteuer, die für Ihre Immobilie anfällt, wird dabei maßgeblich durch die Lage bestimmt.

Folgende Beispiele zeigen, dass dafür verschiedene Faktoren verantwortlich sein können. Das erste Beispiel zeigt, welchen Einfluss der individuelle Hebesatz einer Kommune auf die Höhe der Grundsteuer haben kann. Im zweiten Beispiel ist der unterschiedliche Bodenrichtwert – bei ansonsten vergleichbaren Immobilien – der wesentliche Grund für einen unterschiedlich hohen Grundsteuerbetrag. 

	Einfamilienhaus A	Einfamilienhaus B
Ermittelter Einheitswert	300.000 €	300.000 €
Steuermesszahl	0,31 ‰	0,31 ‰
Grundsteuermessbetrag	300.000 € x 0,31 ‰ = 93 €	300.000 € x 0,31 ‰ = 93 €
Individueller Hebesatz	440 % (hier: Düsseldorf)	650 % (hier: Leipzig)
Berechnung der Grundsteuer	300.000 € x 0,31 ‰ x 440 %	300.000 € x 0,31 ‰ x 650 %
Jährliche Grundsteuer	409,20 €	604,50 €

In dieser Beispielrechnung wird deutlich, dass der individuelle Hebesatz einer Kommune merklichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer haben kann. Die jährliche Grundsteuer für Einfamilienhaus B liegt in diesem Beispiel um 195,30 Euro höher als bei Einfamilienhaus A, obwohl der ermittelte Einheitswert und die Steuermesszahl gleich sind. Deshalb ist es mit Blick auf einen geplanten Immobilienkauf immer sinnvoll, sich vorab über den individuellen Hebesatz der Stadt zu informieren.

Diese Beispielrechnung zeigt, dass der individuelle Bodenrichtwert klaren Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer haben kann. Die jährliche Grundsteuer für Einfamilienhaus A liegt in diesem Beispiel um 121,24 Euro höher als bei Einfamilienhaus B, obwohl es sich um bei Alter und Größe vergleichbare Immobilien handelt. Allein der durch die Lage bestimmte Bodenrichtwert liegt bei Einfamilienhaus A um 200 Euro höher als bei Einfamilienhaus B. 

Tipp: Grundsteuerrechner von ImmoScout24 benutzen

Die Berechnung der Grundsteuer ist nicht ganz unkompliziert. Daher empfehlen wir Ihnen die Nutzung des Grundsteuerrechners von ImmoScout24. Dieser ist kostenlos und gibt Ihnen innerhalb weniger Minuten ein aussagekräftiges Ergebnis. 

Welche Daten sind für den Grundsteuerrechner nötig? 

Zur Berechnung der Grundsteuer mit einem Online-Rechner sind einige Daten nötig. Anstatt den Einheitswert, die Steuermesszahl und den kommunalen Hebesatz selbst zu ermitteln, können Sie einfach die folgenden Informationen in den Online-Rechner für die Berechnung der Grundsteuer eingeben:

• Bundesland
• Stadt oder Gemeinde
• Hebesatz
• Mietniveaustufe¹
• Bodenrichtwert
• Grundstücksfläche
• Art des Grundstücks
• Nutzungsart und Gebäudetyp
• Wohnfläche
• ggf. Anzahl von Garagenstellplätzen²

¹ Für die Berechnung des Grundsteuerwertes für Wohngebäude wird unter anderem die sogenannte Mietniveaustufe einer Gemeinde herangezogen. Gesetzliche Grundlage bildet hierfür die Mietniveau-Einstufungsverordnung (MietNEinV).

² Sind Garagenstellplätze (Einzelgarage oder Tiefgarage) vorhanden, erhöht sich in der Berechnung des Grundsteuerwertes der Rohertrag der Wohnimmobilie um pauschal 35 Euro pro Monat je Garage.

Für manche Bundesländer sind aufgrund der Reform der Grundsteuer möglicherweise weitere Daten nötig. Dies können etwa die Nutzfläche, der Stadtteil, die Nutzung des Gebäudes und der durchschnittliche Bodenwert der Gemeinde sein. Aktuelle Grundsteuerwerte für Deutschland finden Sie im Grundsteuerranking.

Woher erhalte ich die Daten für die Berechnung der Grundsteuer? 

Um die Daten für die Berechnung der Grundsteuer zu erhalten, sollten Sie zunächst in den Grundbuchauszug schauen. Darin finden sich Angaben zur Lage des Grundstücks, zur Fläche, zur Nutzungsart und zur Wohnfläche. Auch das Baujahr der Immobilie ist darin zu finden. Alternativ finden Sie im Kaufvertrag des Objektes alle wichtigen Angaben.

Der Bodenrichtwert ist für manche Bundesländer im BORIS-System zentral einzusehen. Zudem können Sie das Online-Portal Ihres Bundeslandes nutzen, um den Bodenrichtwert herauszufinden. Auch eine Anfrage beim zuständigen Katasteramt hilft dabei, den Bodenwert Ihrer Immobilie zu ermitteln.

Falls Sie selbst anhand der genannten Formel die Grundsteuer berechnen möchten, finden Sie die drei nötigen Elemente wie folgt: 

Faktor für die Grundsteuerberechnung	Ermittlung
Einheitswert (gültig bis 2025)	Der Einheitswert wird vom zuständigen Finanzamt ermittelt. Er wird von vielen verschiedenen Faktoren bestimmt. Sie finden den Wert in der Feststellungserklärung des Finanzamtes.
Steuermesszahl	Zur Ermittlung des Grundsteuermessbetrags wird der Einheitswert mit einer bundeseinheitlichen Steuermesszahl multipliziert. In Westdeutschland liegt sie zwischen 2,6 und 6 Promille vom Einheitswert. In Ostdeutschland beträgt die Steuermesszahl 5 bis 10 Promille vom Einheitswert.
Hebesatz der Gemeinde	Der Grundsteuermessbetrag wird zur Grundsteuerberechnung mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Der individuell festgelegte Hebesatz beträgt zwischen 0 und 1050 Prozent. In Großstädten ist er meist höher.

Wie übermittle ich die Daten zur Grundsteuer an das Finanzamt? 

Laut § 228 Absatz 6 des Bewertungsgesetzes muss die Feststellungserklärung des Grundwertes elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden. Das gilt dann, wenn Steuerpflichtige zu einem Feststellungszeitpunkt von der Finanzbehörde zur Datenübergabe aufgefordert werden. Sie können entweder das ePortal „ELSTER“ nutzen oder einen Softwareanbieter wie grundsteuerwert.de, um alle erforderlichen Angaben beim Finanzamt zu machen. 

Kann die Feststellungserklärung auch auf postalischem Wege erfolgen? 

Auf Antrag kann die Finanzbehörde auch auf die elektronische Datenübertragung verzichten. In diesem Fall ist es möglich, die Daten per Post zu übermitteln. Setzen Sie sich dafür mit Ihrem Finanzamt in Kontakt, um Ihren Fall zu schildern und den Antrag auf postalische Datenübermittlung zu stellen. 

Wie und wie oft bezahle ich die Grundsteuer? 

Die Grundsteuer wird in Deutschland zum 1. Januar eines Jahres erhoben und gilt dann für das ganze Jahr. Das Finanzamt fordert die Grundsteuer quartalsweise ein, sofern Ihre jährliche Grundsteuer über 30 Euro beträgt. Dabei gelten die folgenden Fristen:

• 15. Februar
• 15. Mai
• 15. August
• 15. November

Falls die Grundsteuer für Sie nur 15 bis 30 Euro im Jahr beträgt, ist eine halbjährliche Zahlung zum 15.02. und zum 15.08. möglich. Bei Beträgen von unter 15 Euro ist eine einmalige Zahlung zum 15.08. des Jahres üblich. Im Grundsteuerbescheid erfahren Sie, welche Frist für Sie gilt.

Üblicherweise wird die Grundsteuer mit den Grundbesitzabgaben zusammengefasst. Die zuständige Kommune unterrichtet Sie im Grundbesitzabgabenbescheid über die zu leistenden Abfall- und Abwassergebühren sowie die Straßenreinigungsgebühren. Diese zahlen Sie gemeinsam mit der Grundsteuer. 

Wie überweise ich die Grundsteuer? 

Die Grundsteuer sowie die Grundbesitzabgaben gehen an das Kassen- und Steueramt der zuständigen Gemeinde. Die Kontodetails finden Sie im jährlichen Steuerbescheid. Am besten richten Sie einen Dauerauftrag ein. 

Muss ich auch bei Immobilienverkauf Grundsteuer zahlen? 

Laut § 9 Absatz 1 Grundsteuergesetz wird die Grundsteuer „nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres“ festgesetzt. Es handelt sich um eine Jahressteuer. Daher ist die Person, die zu Jahresbeginn Eigentümer:in des Grundstücks war, auch für das entsprechende Jahr steuerschuldig.

Wenn Sie Ihre Immobilie zum Beispiel im Juli 2022 verkaufen, müssen Sie als alte:r Eigentümer:in die noch ausstehenden vierteljährlichen Grundsteuerraten im August und November 2022 zahlen. Ab dem 1. Januar 2023 ist dann der:die neue Eigentümer:in dazu verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen. 

Tipp: Private Regelung zur Zahlung der Grundsteuer bei Verkauf treffen 

Häufig ist es möglich, eine privatwirtschaftliche Regelung zur Grundsteuerzahlung im Kaufvertrag zu treffen. Damit wird die Grundsteuerlast unter Berücksichtigung des Verkaufszeitpunktes aufgeteilt. 

Wann ändert sich die Höhe der Grundsteuer? 

Beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks wird die Höhe der Grundsteuer nicht neu berechnet. Neben der Grundsteuerhöhe bleibt auch die Steuernummer gleich. Das liegt daran, dass es sich um eine Objektsteuer handelt, die an eine Immobilie und nicht an deren Eigentümer:innen gebunden ist. Entsprechend ist die Fortschreibung des Grundsteuerwertes gegeben.

Wenn Wohneigentum im Rahmen eines Immobilienverkaufs geteilt wird, ändert sich jedoch die Höhe der Grundsteuer. Das ist etwa dann der Fall, wenn ein Haus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Diese erhalten dann jeweils ihre eigene Steuernummer. Die für jede Wohnung zu zahlende Grundsteuer wird vom zuständigen Finanzamt dann auf Basis des Grundsteuermessbetrags neu berechnet.

Grundsteuer bei Eigentumswohnung: Online-Rechner von ImmoScout24

Nutzen Sie den Online-Rechner, um die Grundsteuer einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses schnell und einfach zu ermitteln.

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Auch Bebauungen, die die Substanz des Hauses betreffen, sowie Veräußerungen und Ankauf von Land können die Höhe der Grundsteuer beeinflussen. In all diesen Fällen wird die Grundsteuer neu berechnet oder es kommt zu einer Nachfeststellung, sobald Sie relevante Änderungen gemeldet haben. 

Tipp: Grundsteuer auf Mieter:innen umlegen

Für Vermieter:innen bleibt zwar die steuerliche Bewertung bei der Grundsteuer wie bei Eigentümer:innen, aber sie können die Grundsteuerabgaben im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf ihre Mietenden umlegen. Dafür muss laut § 2 der Betriebskostenverordnung eine entsprechende Klausel im Mietvertrag erhalten sein. Alternativ ist es möglich, die Grundsteuer als Werbungskosten geltend zu machen und so die Steuerlast zu mindern. 

Unterscheidet sich die Grundsteuer je nach Bundesland? 

Ja, die Grundsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich. Auch je nach Kommune sind die Unterschiede zum Teil groß. Die Grundsteuerreform wird dazu führen, dass ab 2025 die meisten Bundesländer das sogenannte wertabhängige Bundesmodell zur Ermittlung der Grundsteuer nutzen. Der Einheitswert verliert dann seine Gültigkeit als Berechnungsgrundlage.

In Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen wird es jeweils eigene Modelle geben. Insgesamt haben Bundesländer durch die Öffnungsklausel nach der Reform mehr Ausgestaltungsmöglichkeiten für die Grundsteuer.